如今，制造业成为大国竞争焦点。戴德梁行数据显示，粤港澳大湾区是国内工业用地最紧张的地区之一，像深圳、东莞、中山、佛山和珠海的土地开发强度已超过30%国际警戒线，其中东莞土地开发强度比肩深圳，均超过50%。

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值得注意的是，以制造业立市的东莞，在过去的2022年，迈上了GDP过万亿元、人口超千万的"双万"新起点。不过，面对制造业急速扩张和经济增长的压力，东莞土地资源和产业发展的矛盾日益尖锐。对此，戴德梁行指出，产业空间横向扩张遭遇瓶颈，需建立"折叠空间+垂直产业"的纵向思维模式，"向天空要空间"成为产业地产发展的必然趋势。

戴德梁行大中华区副总裁、大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿在3月15日东莞举行的大湾区产城融合发展论坛上表示："相较早期高速发展的香港，东莞正处于产城融合发展天时地利的大好时机。在粤港澳大湾区政策加持下，制造业基础雄厚的东莞虽面临着土地开发强度预警的发展瓶颈，但发展工业上楼恰恰贴合当今东莞不断迭代的产业技术需求，同时为拓展产业发展空间提供有效路径，推动产城融合的高质量发展。"

"工业上楼"是新型产业空间供给模式

戴德梁行指出，在大湾区核心9大城市的产业结构中，第二产业保持高比例运行。其中，深圳、东莞和佛山的地位尤为突出。而湾区将延续产业体系完备、基础扎实、关联性和耦合度较强等优势，在未来保持制造业在GDP中的较大占比。

图源：戴德梁行

不过，湾区也是国内工业用地最紧张的地区之一。深圳、东莞、中山、佛山和珠海的土地开发强度已超过30%国际警戒线，其中东莞和深圳均超过50%，东莞土地开发强度与深圳比肩。

值得一提的是，目前，东莞从"世界工厂"成长为"双万"城市，面临着"土地零碎化、低效化，产业迭代空间受限"的难题。

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙表示，大湾区凭借沿海和毗邻港澳的地缘优势，吸收全球产业转移，成为世界重要的制造业基地。同时，东莞作为大湾区重要节点城市，立足"双万"新起点，在回归制造业的基础上再次谋划产业转型，以拓空间和优环境为抓手，持续提升城市品质，提升城市承载力、吸引力，推动产城人深度融合，加快高质量发展。

而戴德梁行《粤港澳大湾区"工业上楼"与特色产业园区操作实践》报告指出，经历30—40年高速发展之后，粤港澳大湾区制造业面临着严重的土地资源紧缺与产业扩张升级问题。因而，大湾区由市场自发和政府引导，协同推动了"工业上楼"的快速发展。

"制造业是粤港澳大湾区的经济脊梁，‘工业上楼’是新型产业空间供给模式、是向上要空间的重要实践。近年全国多个城市陆续出台‘工业上楼’政策措施，探索可复制、可推广的‘工业上楼’产业空间供应模式和特色产业园区发展模式，已成为各地政府和企业推动可持续发展、高质量发展的重大课题。从城市更新加快到‘工业上楼’进程，园区正在通过全产业服务链打造，朝着‘产城人’多层级融合升级。"戴德梁行华南区策略发展顾问部董事、东莞公司负责人张国华在大湾区产城融合发展论坛说道。

同时，深圳市城市更新开发企业协会评估与咨询专业委员会主任委员、戴德梁行华南区估价及顾问服务部董事黄燕秋表示，区域产业升级的基础是足够的产业空间，目前东莞市土地整备空间仍较大，具备发展基础，市场主体可凭借自身项目经验优势，积极参与。而土地整备相关政策规定的补偿标准在一定程度上阻碍项目顺利推进，期待土地整备模式发生转变，或可借鉴深圳利益统筹模式。

需要注意的是，2023年也是深圳实施"工业上楼"计划的第一年。今年深圳市政府工作报告和高质量发展十大计划均明确提出实施"工业上楼"计划，2023年新增2000万平方米优质经济厂房空间。

"向天空要空间"成为产业地产发展的必然趋势

戴德梁行指出，"工业上楼"不同于在传统单层厂房进行生产作业的空间模式，而是在高密度园区的高层楼宇中进行生产、研发、设计、办公的新型工业载体发展模式。

据了解，上世纪50年代以来，香港、新加坡因土地资源稀缺、工业迅猛扩张等因素，先后初步探索和发展"工业上楼"，主要形成了"工业大厦"和"堆叠式工厂"两种模式，像香港工业中心、海怡工贸中心等便是其中的代表项目。

而在经历近40年粗放式、规模化发展之后，大湾区主要城市的工业发展也面临严重土地资源紧缺的瓶颈。在此背景下，催生了深圳全至科技创新园、东莞松湖智谷等一批较为知名的新型"工业上楼"产业园项目。

公开资料显示，2005年，佛山顺德天富来国际工业城项目借鉴了香港"高层厂房"模式，成为大湾区首个"工业上楼"项目的试验。时隔7年，2012年深圳在全国率先探索"工业上楼"的模式，投资打造全至科技创新园，使其成为城市更新推动的国内第一个"工业上楼"项目。然而，彼时深圳"工业上楼"项目仅是昙花一现。

2016年，东莞因大量承接深圳制造企业外溢的需求，需标准化厂承接其空间需求，同时，也要引导本市企业升级转型、集约化利用土地，促进先进制造和科技创新发展。东莞抓住"工业上楼"的契机，逐步在全市范围内推广发展。随后，深圳、东莞、佛山等城市出台"工业上楼"扶持政策，"工业上楼"市场进入标准化、精细化的发展时代。

那"工业上楼"的发展动力源自哪里？

对此，戴德梁行指出，面临集约化利用空间和制造业高质量发展的双向需求，"工业上楼"必然成为"三区三线"国土空间规划之下，结合城市更新活动，实现制造业高质量发展和整体产业转型升级的明智之选。

戴德梁行还提到，"工业上楼"与城市更新、旧村改造、高新产业扶持政策有较好的结合点，有利于做政策性融资；"工业上楼"兼具资产性质与产业性质，适用于传统抵押、质押、债权融资及股权融资等方式。

同时，有业内人士指出，工业上楼模式，能进一步促进实现 "人产城"的深度融合。

戴德梁行华南区项目及企业服务部项目咨询主管及董事徐员员也在大湾区产城融合发展论坛上表示，东莞具备良好的制造业基础，未来也应致力于建设成为生产力城市，在强化工业产业链的同时，将小型、特色制造业及科技创新融合进城市规划和经济发展。通过政府顶层设计保障、市场主体主导建设、专业机构协助引领，多方协作，打造良好的产城融合生态圈，助力生产力城市尽早实现。

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