3月23日，2023观点物业大会在广州举行。雅生活城市服务公司联席总裁郑颖斌以"城市服务：打造物企成长的第二曲线"为题发表主题演讲，主要进行了城市服务中环卫行业情况的分享。

谈行业：环卫大年 玩家众多

他谈到，2022年是一个相对的环卫大年。数据显示，2022年环卫行业的年化合同是832亿元，同比增长15.8%，合同总额为2510亿元。环卫行业的市场化率去年增加了5个百分点，从2021年的70%增至75%。但行业也在从增量市场逐步走向存量市场，竞争格局逐步由蓝海向近似红海的格局竞争

(资料图片)

这几年环卫行业的市场格局也在发生变化。2019年，行业有4类传统参与者，一是以北控和北环为代表传统做环卫的国企；二是很多A股上市公司传统民企；三是平台型公司以及以徐工、中联重科为代表的上游做设备的企业；四是下游做环境处理、环保的企业。

物业公司自2019年开始介入到环卫行业，至今又有一些新的参与者加入，其中包括以广州环投、四川能投为代表国资新势力，它们不仅做本区域项目，在跨区域的环卫项目中也有涉足。二是一些新势力企业，比如三一重工、奇瑞、东风等，它们有特种车业务，也是辅助自身在环卫车的销售。三是一些自动驾驶公司，也在介入前端的环卫物业。四是政府地方平台在陆续加入市场。

去年832亿元的合同中，民企占比约52%，剩下约48%的份额基本由国企、混合所有制企业及上市公司取得。在剩下的这些份额当中，物企的中标比例约16%左右，即140亿元左右的年化合同额。

那么，环卫市场真正的龙头企业到底是谁？物业企业又占了多大比例？

对此，他表示，虽然很多公司年报还未发布，但依据去年半年报的数据，简单乘以2计算，得出的环卫公司十强当中，龙头还是传统的北控、北环等，真正物业企业排名比较靠前的目前只有碧桂园服务。从去年的年拓展额来看，前10强的物业公司年拓展是21亿元。从这样的数据统计也可以看出，在环卫市场当中，物企还是新入局者，从定位上来说，主流还是传统企业。

谈初心：打造物企第二增长曲线

对于城市服务的定位，郑颖斌表示："城市服务是所有物业企业以物业为主体，以社商增值服务和基本客户服务为一体，是物业企业由墙内向墙外做服务拓展成长性的发展方向之一。如果说社区增值服务是利用流量垂直做延伸服务的话，我们就是做横跨式的、平行的拓展，也是整个物业企业一直在讲的打造第二增长曲线的重要方式之一。"

他具体解释称，从合同特点来看，住宅服务一般是平均300万元以内的合同，公建服务的平均合同额是1000万元以内，城市服务的平均合同是3000万元以上。住宅服务在业委会成立之前会一直持续下去，公建受制于政府采购的限制，最长不会超过3年，城市服务的平均服务期限是5年，很多大型项目的服务会达到10年甚至以上。

从毛利来看，物业服务不管是住宅还是公建，毛利都不会超过20%，尤其是市场化的项目。但城市服务项目，基本毛利都能做到30%左右的水平。

从付款来说，住宅是面向C端客户征收，公建和城市服务则基本是面对单一大客户，其中城市服务更多是面向政府，更有保障的是城市服务的收费是列入地方财政预算的，相比一些事业单位的支付，收入会更有保障。

从城市服务的服务期限来说，是介于住宅和公建当中的可平衡物企业绩波动的很好补充。

从资金流向来说，物业企业的住宅和公建的现金流相对是轻的、好的，城市服务则相对会有一些资金投入。

而他也坦言，物业竞争构建壁垒的方式只有两个，一是技术，二是资本。传统物业拼的是服务，这是很难界定的门槛。"以雅生活为例，我们最早进入这个市场也要通过一些大的资金壁垒。因为我们是上市平台，有一些资金平台能为整体成长塑造优势，这也是企业考量后进入这个市场的初心。"

谈挑战：门槛高 难度大

此外，他表示，城市服务还是物业服务的一种跨界。但不得不说的是，跨界后面临的现状是市场增量在放缓，玩家在增多，竞争非常剧烈。

"真正深入到这个行业后，我们发现它和传统的物业扩展渠道有很大不同。雅生活自2019年开始介入城市服务行业，目前自营业务的体量只有差不多1亿元。不管是从业务的资质、积累以及服务的品牌培养方面，还需要很长周期，也还有很大的门槛，比传统的不管是公建还是住宅物业要高很多。"

去年的一些特殊事件，比如说疫情影响，导致很多纳入地方预算的政府财政被用于额外支出，这也导致企业正常运营上的应收帐款出现攀升，叠加企业还在不断拓展，新进项目还要不断投入，也影响了部分项目运营的品质。

此外，文化差异也是企业新进入这个行业需要面对的压力。城市服务板块的企业与物业企业有较大差异，并购好与不好，要看文化的融入。企业收购的这些城市服务公司，他们的狼性和江湖气比传统物业企业更重，在物业服务当中从一开始不理解，到共同做一些文化融合。而文化融合不是一朝一夕的事，它是渐进式的，更多需要通过一起去做到相互包容和接纳，或是培养革命友谊，这些都是经过战役之后才形成的。

谈应对：战略看多 战术谨慎

谈及企业该如何应对当前行业市场困境，郑颖斌表示，从战略层面上看，整个中国经济或国家战略发展，劳动密集型业务并不是国有资本长期方向。"我们一直讲国资是璀璨，民企烟火，国资是保持上限，民企是保下限。环卫市场虽然市场容量很大，但是并非所有的大行业都是国企占领，比如餐饮、服装，这当中还是以民企为主，国企资源更多是投放到未来的黑科技和国之重器上。从人的角度来说，机制上民企更灵活，因而对这个行业来说，长远来看民企是不可忽视的一股力量。"

从战术层面看，短期看，企业首先不能做盲目扩张，要优化布局，以时间换空间，利用这段时间调整拓展方向，借助更多的主体力量和资源投放到财政支付能力较好的项目上。对于部分回款不好的项目要有壮士断腕的决心，及早抽身。二是要发挥优势项目的经验，集中优势项目控制管理半径，要聚焦不要摊大饼，更多是控制好品质和管理半径。三是企业自身要走差异化路线，更多以轻资产为主，比如雅生活今年就签入了深圳宝安的智慧公厕项目，以及清淤、雨水处理、垃圾分类项目。这些轻资产、小投入的项目，也能保证运营资金流。

谈未来：集中化 智能化 差异化

谈到环卫业务未来的发展方向，郑颖斌表示会集中在三个方面。

一是业务上会出现集中化，这个集中化是指我们的服务内容集中化。未来像城市大管家这样的业态会成为未来城市服务的主流。传统业务中，最主要做的是道路清扫保洁和垃圾运输，而未来城市的管网管理、秩序巡查、智慧公厕业务，以及以前地方政府九龙治水的业务，现在都有意愿交给企业来做。"以深圳为例，他们更愿意把这些事情交给物业公司来做。我们旗下的龙城物业，作为一家物业公司，去年中标了深圳龙岗街道的城市管家一体化业务，合同大概是1.2亿元／年，合同期限是6年。因此，未来城市大管家会是行业的一个发展方向。"

二是智能化。如果说ChatGPT是对白领的替代，智能化应用在物业行业也是一种行业需求。因为时代在改变，随着时代的发展，企业很难再吸纳年轻人加入到环卫行业，那么如何用机械代替人工，或者用一些机器人、自动驾驶技术，为企业找到未来整个业务执行的主体。

三是差异化。企业不能以传统打法和传统环保公司的方式去解决差异化问题，要充分利用社区服务。目前，企业在打造一些试点，比如旗下一家保险公司，在昆明承接了环卫工作后，把老旧楼院承接过来管理，从物业管理费的角度来说肯定是亏损的，但从环卫服务当中却可以做了一些贴补。此外，小区虽然比较老旧，但是它的消费是存在的，可以用社区商业服务来做一些补充，提高客户体验。企业可以通过这样与社区主业捆绑的业务，打造属于自身的环卫业务竞争优势。

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