“金九银十”的楼市走向一直是市场关注的热点，而今年房地产“金九银十”已经不再，市场持续降温的态势明显。

根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建及二手住宅的调查数据显示，2021年10月，百城新建住宅平均价格为16189元/平方米，环比上涨0.09%，涨幅较上月收窄0.05个百分点，已连续4个月涨幅收窄，且本月新房价格环比涨幅降至年内低点；同比上涨3.08%，涨幅较上月收窄0.32个百分点。

二手房方面，百城二手住宅平均价格为16026元/平方米，环比下跌0.04%，为百城二手住宅价格指数自2020年6月发布以来首次下跌；同比上涨4.04%，涨幅较上月收窄0.34个百分点。从涨跌城市个数看，59个城市二手住宅价格环比下跌，数量为年内最高。

此外，二手房成交量也是衡量房地产市场的重要指标，以北京为例，11月1日，中原地产研究中心统计数据显示：北京10月二手房住宅网签9340套，同比下调53.4%，环比下调25.7%，这是北京二手房市场连续7个月成交下调，更是年内首次跌破万套。

对此，多位专家对证券时报·e公司记者表示，受前期调控政策和信贷环境持续收紧所致，市场需求难以释放，房地产市场持续降温的态势尚未改变。另一方面，9月以来，监管层连续释放维稳信号，四季度楼市调控政策存边际调整预期，四季度市场有望逐步筑底回稳。

市场持续降温

具体来看，新建住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年10月，长三角、珠三角、山东半岛新房价格环比均处年内较低水平，分别为-0.03%、0.06%、0.14%；京津冀受部分城市新房价格结构性上涨带动，环比上涨0.28%。

本月长三角新房价格出现近20个月以来首次环比下跌（上次下跌出现在新冠疫情初期的2020年2月），由上月环比上涨0.22%转为下跌0.03%；区域内，部分前期市场较活跃的城市均出现不同程度降温，如上海、南京、合肥等新房价格环比均由涨转跌，宁波环比涨幅收窄，杭州跌幅略有扩大。

二手住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，10月百城二手住宅价格环比年内首跌，各主要城市群市场下行态势明显，珠三角城市群二手住宅价格环比继续下跌，跌幅扩大至0.24%；长三角价格环比涨幅收窄至0.02%，达年内最低水平；京津冀、山东半岛价格环比均止涨转跌，跌幅分别为0.12%、0.06%。

部分城市受“二手房成交参考价”政策的叠加影响，市场持续降温，如珠三角的深圳、东莞、广州和长三角的上海、宁波二手住宅价格延续下跌态势，长三角的无锡、金华、温州价格环比由涨转跌。

“百城新房价格环比涨幅连续4个月收窄，二手房价格环比出现年内首次下跌，这些数据表明房地产市场持续降温的态势尚未改变。”对此，中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进对证券时报e公司记者表示，市场下行的主要原因是前期调控政策和信贷环境持续收紧所致，市场需求难以释放，预期发生转变。虽然9月底以来央行多次向市场传递积极信号，但政策传导到市场尚需时间，短期内市场表现尚未回稳。

展望未来，中指研究院认为，四季度楼市调控政策存边际调整预期，部分城市房贷利率、放款周期等信贷端政策或有所改善。临近年底，房企在销售压力及资金压力下，推盘积极性将有所提升，各类促销优惠活动或将持续。随着调控政策逐步趋稳，信贷政策边际宽松预期增强，四季度市场有望逐步筑底回稳。

政策“双向”调节

随着今年以来房地产政策和融资环境持续收紧，房地产企业金融风险问题备受关注，在此背景下监管层密集发声。

10月15日，在2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷，这被业内视为行业信贷压力将缓解的信号。

另一方面，多地政府也出台“稳楼市”新政。10月上旬，哈尔滨出台多条措施稳定房地产市场，包括符合条件购房者首套房最高可获10万元购房补贴；普通标准住宅土地增值税预征率按1.5%执行；二手房公积金贷款房龄提高至30年；开发企业可按栋申请商品房预售许可证等。

10月，广州明确住房公积金可在佛山、东莞等省内7城购房时提取使用；湖南高层次人才购房公积金贷款额度最高可放宽至240万元；义乌降低商品房预售条件并调整“公证摇号”政策；杭州收紧人才落户政策，毕业生落户门槛提高至本科毕业；东莞公布二手房指导价小区，首批纳入218个楼盘。

此外，各地也开启了“双向”调节模式的政策，如10月，孝感出台“限跌令”，商品房售价涨跌超10%均需重新备案，此前出台相关政策的还包括岳阳、沈阳、长春、唐山等十余城，另有部分城市发放人才购房补贴、上调公积金贷款额度、下调二手房交易个税征收率等，以稳定市场预期。

谈及四季度房地产市场走势，中指研究院指数事业部研究副总监陈文静对e公司记者表示，预计新房市场政策调控以稳为主，正常刚性需求合理释放，但市场调整压力仍在，叠加房企加快推货加速回款，房价调整压力增加，预计多数城市新房价格环比涨幅持续收窄，部分城市价格或将迎来短期回调。

“二手房信贷端改善相对有限，预计短期市场活跃度保持低位运行，价格或将出现小幅波动。重点城市三批供地陆续挂牌，地块出让条件优化预期较高，预计土地市场四季度延续低温态势，重点城市三批地块流拍和撤牌情况有所好转。”陈文静表示。

值得注意的是，10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，这将有助于引导住房回归居住属性，对稳房价起到积极作用成为业内共识。

陈文静认为，房地产税试点短期影响市场预期，购房者更加理性，但当前试点城市名单和试点征收细则尚未公布，市场预期尚未出现较大波动。“未来随着相关试点的落地和执行，市场供求关系将受到一定影响，短期试点城市的成交或将有所下降，房价存在阶段性回调压力，但回调的幅度依赖于试点城市房地产税征收力度的大小。中长期来看，预期稳定后，征收房地产税有利于合理引导住房消费和资源有效利用，有利于房地产市场平稳健康运行。”