近期债市波动剧烈，类固收产品REITs成为资金的新目标，成立刚刚满4个月时间的公募REITs全线稳步上涨，上市以来平均涨幅达到19.4%。

其中，中航首钢绿能REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、红土盐田港(5.140, 0.00, 0.00%)REIT、富国首创水务REIT四只产品的最大涨幅更是超过30%。

不过随着涨幅扩大，首批上市的9只REITs中，已经有8只出现溢价，其中溢价幅度超过两成的REITs达到4只，溢价在10%-20%的有3只，10%之内的1只，仅有平安广州广河REIT较为“奇葩”，不但没有溢价，甚至出现一定程度折价，不过折价幅度有限。

今年6月21日，首批REITs产品上市之后，表现可以划分为以下三个较为明显的阶段：第一阶段是 6月21日-7月14日，上市首日，首钢绿能开盘大涨20%；9只公募REITs收盘全线飘红，蛇口产园收涨14%，首钢绿能涨幅接近10%；也有2只涨幅不到1%。9只产品合计全天成交金额突破18亿元，交投颇为活跃。

不过随后出现较剧烈的波动，REITs市场的总成交额由高位迅速回落，一度跌至1亿元以下，收益也随成交量的萎缩持续阴跌，截至7月14日，各产品以流通市值加权的累计净值已由高位回撤约5%。

第二阶段是7月15日-8月17日：低位磨底，成交冷淡。7月15日之后，REITs整体的下跌趋势得以缓解，市场进入低位磨底状态，市场热度依然冷清，日成交额在1亿元上下徘徊。

第三阶段则是8月18日至今：走势向好，市场活跃。从8月中下旬开始，REITs市场走出牛市行情，各产品整体均处于上涨趋势，平均涨幅从8月的4.37%，扩大到9月的5.15%，10月份更是上升至7.88%。截至10月31日，各产品以流通市值加权的累计净值已从前期低位上涨约20%。同时，市场活跃度也有显著上升，最高日成交额突破6亿元。

REITs上市以来出现上述表现，中金公司(47.460, 0.00, 0.00%)判断可能是三个原因：首先，8月17日之前的阴跌以及成交低迷可能由于国内REITs还在试点初期，机构投资者对该产品特性仍不熟悉，不少处于观望阶段，同时部分机构的REITs交易系统仍处于搭建阶段，从而造成买卖盘力量不足；此外，公募基金作为海外持有REITs的主力，目前参与REITs仍受到一定限制，也是前期成交低迷的一方面原因。8月18日之后的上涨以及成交活跃可能在于，部分机构REITs交易系统已搭建完毕，逐步进入到REITs的配置流程；同时，国内股债市场在该段时间均出现一定调整，作为替代型配置资产的REITs在经历了前期估值下杀后，配置价值凸显，相比股债资产可能更具吸引力；最后，在第二批REITs即将上市之际，投资者对REITs市场的关注度有所上升，可能也是REITs近期表现良好的推动因素。

此外，第二批公募REITs已经在路上。上交所官网显示，10月15日，国泰君安(16.990, 0.00, 0.00%)临港东久智能制造产业园、建信中关村(7.410, 0.00, 0.00%)产业园封闭式基础设施证券投资基金两只公募REITs项目审核状态从“上报”变更为“已受理”，其中国泰君安临港东久智能制造产业园在10月29日的状态变成了“已反馈”。而在深交所上市的华夏越秀高速公路公募REITs，也已获交易所正式受理。

不过在REITs大涨的同时，投资人也要看到风险。目前首批上市的9只REITs，除了平安广州广河REIT之外，其余8只全部溢价，其中溢价率较高的公司有：中金普洛斯REIT，其最新收盘价为4.95元，净资产则是3.89元，相对溢价27.2%；红土盐田港REIT的收盘价为2.795元，净资产是2.3元，溢价21.5%；富国首创水务REIT溢价24.3%；中航首钢绿能REIT现价比净资产高26.3%；华安张江光大REIT溢价14.2%，浙商沪杭甬REIT溢价12.2%，博时蛇口产业园REIT溢价11.5%；东吴苏园产业REIT的溢价幅度最小，目前为7.5%。

平安广州广河REIT的情况最为特殊，不但没有出现溢价，甚至还存在折价，不过折价幅度不大，目前该REIT的收盘价为12.926元，而净资产则是13.02元，折价0.72%。

一位业内人士认为，近期REITs二级市场大涨一是对前期的估值修复，第二则是第二批REITs即将上市，现有REITs出现“迎新”行情，但是目前由于溢价较高，投资人还是应该谨慎参与，通常来说，REITs预期收益率在年化4%-5%之间， 大幅上涨，大幅溢价显然是不合理的。特别是一些基础建设项目，债权属性更强，更不具备炒作和投机空间。

广发证券(19.620, 0.00, 0.00%)固收首席分析师刘郁表示，从长期来看，REITs收益相对稳定且具备高分红特征，炒作空间有限。相比不动产类REITs，收益权类REITs的债性更强，价格弹性可能较小。在上市后，经过一段时间的涨跌和换手，具有长期配置需求的投资者的占比可能上升，此后REITs换手率将下降至较低水平。