每经记者 陈利每经编辑 魏文艺

"这两个月，就我手上的二手房源出售情况来看，房东也不着急着卖，价格波动比较小。"重庆渝北区房产中介唐波告诉《每日经济新闻》记者，年底新房优惠比较大，更多人愿意选择看新房。

虽然重庆多家房企在年底加大了优惠力度，但购房者观望情绪依旧浓郁。据中指研究院监测，11月单月受商品住宅占比下降及车库等低价物业大量成交影响，重庆商品房销售价格跌破万元，下跌至8500元/平方米水平。

国家统计局最新数据则显示，11月重庆新房价格环比下跌0.2%，这也是重庆新房价格年内首次环比下跌。而今年4月和5月，重庆新房价格曾连续两月领涨70城。

"整体来看，2021年重庆商品住宅成交量有起有伏，但中心城区价格保持稳中有升。"中指研究院重庆分院研究主管戴小红向《每日经济新闻》记者分析指出，"受政策环境、土地成本、购房者观望情绪等多方影响，2021年重庆房价预计仍能保持稳定态势。"

新房价格先扬后抑

国家统计局数据显示，今年上半年，重庆新房价格一路上涨，至5月达到顶峰，环比上涨达1.9%。

"当时不少新楼盘都取消了折扣、返赠电器等购房优惠，价格一路跳涨，一些热点板块新楼盘甚至开始捂盘。"唐波告诉《每日经济新闻》记者。

尽管如此，依然未能阻挡购房者的热情。克尔瑞重庆监测数据显示，"五一"假期后，包括华侨城、御湖壹号等重庆多个新项目出现了"开盘即售罄"现象，建面均价连续两周上涨，库存量持续下降，去化周期仅3个月。

"2021年重庆楼市波动较大，中心城区商品住宅市场年初经历调整后迎来小阳春，3月回暖显现；4月受成都、西安等城市需求外溢及土拍市场热度较高影响，成交量快速攀升至高位；5月成交量冲高，随后受市场大环境影响，成交热度逐渐下降。9月以来市场成交热度持续较低，月度成交量不足百万平方米。"戴小红表示，"金九银十"相继失约后，重庆新房价格也在11月出现了今年首次环比下跌。

数据来源：国家统计局

为促进销售，从今年第三季度开始，直播和优惠在重庆楼市渐成趋势。特别是进入11月，一众房企在"双11"期间更是不遗余力地投入热情和精力，使出浑身解数玩转促销花样。

如金科联动全国460余盘，启动"好房双11金科正当红"活动，推出多个爆款房源限时秒杀，不少项目总价折扣力度超过10%。

重庆龙湖则全面启动"洋房节"，联动天曜、云瑶玉陛、千山新屿、两江郦湾等十大洋房产品，推出最高9.7折优惠。不仅如此，还有购洋房抽取价值1万-50万元的福利包等"三重礼包"。

万科西南区域推出"万千美好、金喜纷城"好房狂欢节，还跨界天猫好房送上"万宠福利"，其中价值100元的滴滴看房券不限量发放，还为报名参与活动的购房者提供了"双11购物金双倍回血补贴"的返利福利。

保利重庆八盘联动，同步保利发展控股"2021保利又又生活节"，推出1元神券享"到访赠不停、成交折上折、安心无忧购"三重好礼——品牌小家电到访领，百元礼包见面送，购房享额外9.7折，成交送5年车位使用权等。

"各房企今年格外重视年底促销，实则是压力之下的‘背水一战’。"重庆某人房企营销负责人江洋告诉《每日经济新闻》记者，今年下半年整体市场低迷的，加上"金九银十"成色不足，大家距离年度任务指标还有不小的差距，抓住"双11"冲刺年度任务也实属无奈之举。

重庆锐理数据显示，受此带动，11月重庆商品房市场成交环比量涨价跌，成交面积204.18万平方米，环比增加33%；成交均价8683元/平方米，环比下降16%。

"整体来看，2021年重庆商品住宅成交量有起有伏，但中心城区价格保持稳中有升。一方面是由于重庆房价基数在同类型城市中相对较低，有一定的上涨空间；另一方面随着成渝双城经济圈建设的不断推进，重庆作为西南两大极核之一，城市经济实力、发展活力及影响力将不断提升。"戴小红分析指出，全年来看，2021年重庆商品住宅成交量同比预计小幅下调，但跌幅仍低于2020年同期水平。

数据来源：国家统计局

集中供地由热转冷

重庆二手房价格与新房保持同样的趋势，在今年10月首次出现下跌，环比下跌0.2%，11月与10月持平。

"这两个月，就我手上的二手房源出售情况来看，房东也不着急着卖，价格波动比较小。"唐波表示，年底新房优惠比较大，更多人愿意选择看新房。

从贝壳找房的第三季度成交数据来看，重庆依然是一个以刚需为主的城市。从成交总价段来看，100万元以内成交的二手房占比远超其他总价位段，达50%以上；150万元以内占成交房源比近80%。从户型面积上看，90平方米以内成交房源占比超过60%，120平方米以内成交房源占比近九成。

事实上，今年以来，重庆住宅市场销售的先扬后抑与集中供地有着紧密关系。

4月28-29日，重庆首批集中供地进入竞拍阶段。经过两天六场激烈争夺，主城区46宗地块全部出让，总成交额达635亿元，平均溢价率42.99%。其中，30宗地块溢价率超过40%，占比超60%，数宗地块的楼面价近1.5万元/平方米。

综合22城首批集中土拍来看，溢价超30%的城市仅深圳和重庆，32%的城市溢价率在10%以下，41%的城市溢价率在10%-20%。

数据来源： 中指数据CREIS

值得注意的是，自2016年上半年始，重庆中心城区商品房用地成交楼面均价便整体上行。2020年上半年受新冠疫情影响，成交楼面均价虽出现回调。但进入2021年，土地市场恢复常态化，第一批次集中供地引发的土地热，致使上半年重庆土地成交楼面均价突破7000元/平方米关口，达到7645元/平方米，同比上涨28.3%。

不过到9月第二批次集中供地时，重庆采取"现场拍卖+竞自持租赁住宅"或"现场拍卖+竞自持租赁住宅+竞高品质住宅"的方式，每宗地块均设置了最高限价，折算溢价率上限约6%-15%。42宗出让地块，其中9宗终止拍卖、5宗流拍、2宗进入拍卖环节、26宗底价成交，总成交金额约为162.6亿元。

在刚刚落幕的重庆第三批集中土拍中，28宗地块共计成交23宗，成交建筑面积404万平方米，成交金额276亿元，平均溢价率0.48%。拿地的17家房企中（含联合拿地）仅3家民企，国企央企占比达到82%，包括金科、龙湖、华宇、东原等在内的重庆本土大型房企集体缺席。

"重庆首批和二三批集中土拍市场热度反差较大，首批时房企资金相对充裕，加之优质地块较多，且部分房企土储本就告急，甚至去化周期已不到一年，故土拍市场热度较高；二批次时市场环境变化，加之拍卖规则调整，土拍市场遇冷；三批次尽管土拍规则优化，但房企拿地积极性仍不强，故成交多为挂牌成交。"

在戴小红看来，二三批次集中土拍市场尽管热度不高，但成交楼面价水平并未下降。2021年重庆中心城区住宅用地成交楼面均价为7775元/平方米，同比上涨。"明年受政策环境、土地成本、购房者观望情绪等多方影响，重庆房价预计仍能保持稳定态势。"

（应受访者要求，文中唐波、江洋为化名）