最低收六毛八，这家物企凭啥冲刺IPO

来源： :乐居财经　　2022-01-20 18:09:11

距离首次IPO失效仅过去半个月，有国资背景的鲁商服务便选择了二度递表，这也是继龙湖智创之后，今年第二个港股IPO的物企。

1月18日晚，鲁商服务二度递交招股书。经营情况从2021年3月底更新至2021年10月底。虽然增添了不少内容，但与第一次相比，鲁商服务的核心规模增长不算多，而且依然有超九成收入来自关联方。

二闯IPO的鲁商服务，没有带来更多惊喜。收并购在近一年的时间没有动作，招股书披露的两宗收购都还停留在去年1月；独立第三方规模在增，较低的收费却拖了收入后腿；关联方项目输送是主要创收来源，整体收缴率下降，也成了鲁商服务担心的潜在风险。

7个月增160万方

IPO到期，不少物业倒在规模上。在一众上市物企面前，鲁商服务的规模并不占优势，其对关联公司的依赖也常常被诟病。

两次递表的间隙，鲁商服务在管规模增加160万平方米，目前仍有近七成的规模来自关联方，而且其外拓也显得较为保守，山东之外仅北京和哈尔滨两个城市有物业管理项目。

从股权架构来看，鲁商服务的关联公司不在少数，其中鲁商发展和山东商业受益股份较高，输送的资源也最多。

鲁商发展间接持有鲁商服务100%股份，是绝对大股东，再往上穿透，山东商业通过持股鲁商发展，继而间接持有鲁商服务53.7%的股份。

鲁商服务大部分的管理面积从关联方继承而来。截至2021年10月31日，鲁商服务的在管面积约为1950万平方米，合约面积2280万平方米。

期内，鲁商发展集团开发的物业和山东商业余下集团开发的物业分别约有1200万平方米和96万平方米，合计约1300万平方米，占比68.5%。

关联方扎根山东，也使得山东成为鲁商服务储蓄最多的区域。近些年，也在山东之外布局了一些项目，不过难以改变目前的区域格局。

去年5月28日，鲁商服务从40多家竞标的物企中胜出，成功中标大兴国际机场南航基地物业管理项目，总面积约22万平方米，这是其在北京的唯二的项目。

鲁商服务区域布局的针对性较强，在山东之外只有北京和哈尔滨两个城市有在管项目。目前，鲁商服务在山东及其他区域共有81个项目，其中74个在山东境内，规模占比85.4%。

物业费单价相差近三倍

第三方规模占比被挤压，类似的情况还延续到第三方的收入占比。鲁商发展和山东商业肩挑九成收入，第三方带来的收入不到10%。

九一开的收入分配是鲁商服务的"传统"，如今第三方的收入增加不少，情况较之前有所改善。

2018年、2019年及2020年以及截至2021年10月31日，鲁商服务来在第三方的收入分别约为910万元、720万元、1180万元和4500万元，占当时收入比重为3.2%、2.3%、2.9%和9.9%。

第三方在收入中占不到优势，大部分原因是规模没有跟上，其次收入比重较大的物业管理服务中，关联方收取的物业费是独立第三方的近三倍。

鲁商服务的业务线中规中矩，三条业务线分别为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。截至去年10月末，其总收入为4.58亿元，三项业务分别营收2.13亿元、1.64亿元和8100万元，占比46.5%、35.8%、17.7%。

物业管理服务是鲁商服务最重要的一项收入来源，主要依靠物业管理费的收入。

按照物业开发商划分，包括鲁商发展和山东商业在内的关联开发商，2018年、2019年、2020年及2021年前10个月的物业费小计分别为2.17元、2.18元、2.11元和2.13元/月/平方米，2020年及2021年前10个月独立第三方的物业费为0.68元和0.72元/月/平方米。

聆讯难过

资本市场的变脸，展现了物企聆讯众生相。少数在竞争中脱颖而出，拿到交易所的号码牌，更多的还在等待，首次折戟就搁置或者激流勇进"二战"IPO。

再度递表，鲁商服务规模不出彩和关联方依赖的问题还存在。

不过，鲁商服务作为国资背景的物企，此时也展现出自己的底气，关联方既有规模上的加持，拖累的风险也比一般房企要小。不过，大部分物企没有国资的背景，敢于再次冲击的也不多。去年至今，递表后还未上市的物企共有25家，其中二次递表后还在聆讯阶段的有5家。

去年末，有近十家物企在一个月内收到失效通知，其中面积超过5000平方米的只有世纪金源服务和长城物业。第二次递表还在有效期的明宇商服、中梁百悦智佳、东原仁知服务、力高健康生活，规模最大的是中梁百悦智佳3320万平方米。

IPO半道被截胡的物企也不在少数，去年的阳光城物业、富力物业都是轰动一时的股权转让，买方无一不是TOP级的物企。今年初，曾两次递表的禹洲物业，也将部分资产出让给了"国家队"华润万象生活。

眼下的情况更为严峻，递表不通过是一回事，通过后也不代表高枕无忧。去年末，已经准备招股事宜的祥生活表示要暂缓，欲寻更好时机，更多的物企也还在观望。

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