原标题：新家 | 中铁诺德春风和院交房实探，全装修成鸡肋

乐居财经 王秀娟 发自北京

2021年12月29日到2022年1月10日，中铁·诺德春风和院项目二期正式交房。

这个位于丰台白盆窑六圈路和樊羊路交汇处的新房项目，与高端写字楼林立的总部基地几乎融为一体，诺德春风和院与诺德逸府是为数不多的新房住宅，并且是有着价格优势的限竞房，自然引来不少关注。

1月初，北京乐居买房《新家》栏目也对刚刚交房的诺德春风项目进行了实地探访。

整体品质受到认可

据了解，此次春风和院的交付范围为整体交付。也就是说，截止目前，该项目的1591套住房、243000平米均已全部交付。

据悉，小区的建筑类别为多层及高层，带装修，绿化率30%，容积率2.8，合计11栋楼，总户数1590户，户型面积为89-139平米3-4居，物业管理为中铁诺德物业服务有限公司，每月的物业费为4.3元/平米。

作为中铁旗下诺德在京打造的首个"春风系"住宅项目，诺德春风和院的整体品质在业主眼里还算尚可，网上也没有大面积的维权行为和吐槽信息。

日前，项目交房一周时间，新业主们也都在积极装修房子。乐居买房在走访小区时，看到不少装修工人在紧张地装修房子，物业公司也在忙着帮新业主办理电表、水表等事宜。

一位新业主告诉乐居买房，他们是把北五环的房子卖掉换到这里来的。

"因为孩子在南边上学，住在这里会更近一些。并且，北五环的房子价格高，我们把北五环的房子卖掉换到春风和院，同样的总价却能住更舒适，三居变四居。"该业主表示。

对于收房时房子的品质，业主表示房屋的整体质量还不错，房屋主要的构架用材比较结实，但装修部分就不是那么给力了。

这也是乐居买房实地探访一圈之后的印象。

探访时，小区整体印象是环境整洁干净，只是因为天气太冷的原因，绿化带部分都用塑料膜包着没有露出，大门口的水系也没有正式开放，但整体还算井然有序。

一些场景布置和细节上还透露着温馨。例如，在电梯门上贴着"幸福启航，欢迎回家"，每家的防盗门上也贴着"恭迎业主回家，开启幸福之门"之类的话语。

外部环境虽然不错，但内部的装修和业主实际需求的标准有些差距。

首先，房间的卧室门用的是极其简单的木板，比较薄。

还有厨电、马桶、洗手盆等的品牌也都一般。

乐居买房通过走访发现，项目虽然是全装修交付，但现场装修的家庭非常多。乐居买房采访了部分正在装修的业主，大家纷纷反馈，由于全装修的品质和装修风格不能满足自己的个性化需求，因此都需要拆掉重新装修。

全装修成鸡肋

限竞房全装修的标准，让很多业主都选择"二次装修"。

"这里的新业主都是把原来的装修打掉，然后自己重新装修的。"一位装修工人告诉北京乐居买房。

乐居买房也看到了好多对品质需求高的业主，甚至连白墙都抹掉重新粉刷。

虽然交房一周时间了，乐居买房在探访当天，依然看到小区的空地上有很多装修垃圾。这样的全装修，造成极大的资源浪费和环境污染。

小区空地的装修垃圾 摄影：乐居买房

诺德春风和院作为2019年入市的限竞房项目，一般而言，政府部门都会要在土地出让公告中明确要求开发商对项目进行全装修。

全装修是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，厨房与卫生间的基本设备全部安装完成。全装修并不是简单的毛坯房加装修，按建设部规定，住宅装修设计应该在住宅主体施工动工前进行。也就是说，住宅装修与土建安装必须进行一体化设计。

政府规定，全装修不同于精装修，也不同于传统的毛坯交付，而是设计与建造一体化+建筑与装修一体化，就是用先进制造技术全面改造建筑业，彻底摒弃落后的传统设计与建造方式。全装修房需用先进制造技术进行个性化制造而成的优质房屋。全装修房一定是高品质和高性能的。

在过去传统的毛坯交付中，开发商所安装的从主体机构的门、窗等用料都不能满足业主的要求，造成了很多资源浪费。2015年，北京市住建委发文发布了《关于在本市保障性住房中实施全装修成品交房有关意见的通知》，目的就是为了提高住房安全性和减少建筑垃圾和环境污染。

但事实上，现实落地的全装修，与政策规定的标准往往存在着巨大差距。房屋质量问题，装修标准的减配，成为限竞房业主维权最多的诉求点。

诺德春风和院的隔壁是诺德逸府，同样是中铁开发的限竞房项目，在开盘之时就一直以"精装修"为卖点，号称品质优于春风和院，以此吸引了众多购房者。项目目前还未交付，就被业主发现其装修标准与其宣传的严重不符，引来了购房者的维权。

春风和院之所以没看到大面积维权，第一是其房屋主体材料用料还可以，第二是并未对项目的装修标准有过多的渲染和宣传。

一位房地产业内人士对乐居买房表示，北京的限竞房项目一般不会对外宣传装修价格，他估计，大部分楼盘的装修成本在600-800元/平方米之间。

探盘当天，乐居买房也向诺德逸府的销售询问过装修标准，销售人员并未正面回答这个问题，只表示不会太高。

这样的装修当然不能满足花了几百万买房的业主的居住需求，他们在收房之后必然会选择重新装修。

但这很大程度上造成了资源浪费和环境污染。

对于二次装修的损失和危害，据中国建筑装饰协会行业发展部测算，住宅装饰装修平均一户可能产生两吨垃圾，其中有85%是可以回收再利用的资源，全年如果有2000万户进行装修改造，一年有4000万吨垃圾污染环境。二次装修相当于这个数字再乘以2，是一个非常严重的社会现象。

但是，为了通过政府相关部门的审查，开发商又不得不按照"全装修"的标准来交付，这让限竞房的全装修成为了一块鸡肋。

开发商的"苦衷"

从2017年第一块限竞房土地入市至今，北京供应的限竞房地块超过百余块，合计入市高达10万套住宅，由于这些项目都被限制了最高售价，加上批量供应，让北京的房地产市场在过去几年保持了平稳运行。同时，"90平方米以下住房面积所占比重需达到70%"的限制，让小户型产品供给增加，对刚需人群更为有利。

但另一方面，限地价限房价和以小户型为主的开发限制，以及大量供给导致的激烈竞争，使得开发商难以获得较高利润，甚至不少项目在拿地之初就注定亏损。

中原地产首席分析师张大伟曾经分析称，多数限竞房项目都是亏损的，"前期供应的70-80个项目中，盈利的只是极少数，后面市场好了一点，盈利的项目有所增加。现在清盘的项目有60-70个，盈利的可能只有20来个。"

利润空间狭小甚至赔钱，开发商就想尽办法降低成本，装修标准降一降，规划设计改一改，承诺的园林、配套松一松，就把狭小空间拉大了。

就拿中铁诺德春风和院为例，其作为一个限竞房项目销售均价为67702元/平方米，最高销售单价不得超过71087元/平方米。而周边的次新商品房如京投·臻御府、首开华润城，房价基本都在6.7万~9.7万之间。这样对比下来，春风和院的价格还是很具备性价比的。

性价比高，是吸引购房者最重要的因素；同时，性价比高意味着开发商的利润空间小，想办法扩大利润空间的开发商在房子品质上会做减法，继而导致购房者的维权。

这已经形成一个怪圈了。

全装修收房注意事项

2022年，北京的限竞房项目已经进入到了尾声，但关于限竞房全装修标准的问题还可能持续。

作为消费者，在购买全装房的时候，需要有哪些注意事项呢？一定要擦亮双眼，仔细辨别。

第一，要选择品牌开发商。有实力和信誉保障的品牌开发商，会在装修方面投入很多精力，对于装修的合作商和施工单位的选择非常慎重，并且有成熟的管理系统，对于消费者需求、设计方案、装修品质都有严格的研究和把关。

第二，要请专业人士细读交楼标准。交楼标准中对于装修部分应当有明确的规定，并写明装修材料。对于购房者而言，可以请专业人士帮忙细读交楼标准，以免开发商偷梁换柱。

关于收房，以下是些小知识跟大家分享：

关于收房时间

收房是有期限的，购房者需要在收房最后的期限之前去收房，否则会被视为逾期收房而承担合同上规定的违约责任；

关于验房

验房时需要注意的事项有很多，首先要看开发商有没有"三证两书一表"，如果没有，可以拒绝收房。

自己也可以带着验房工具去验房，主要查看墙壁是否有开裂现象，厨房、卫生间排水是否通畅、电路是否有电、墙壁是否存在空鼓现象、门窗是否有问题等等。

装修房还要着重看看装修、家具品牌是否与合同上写明的收房标准一致。

建议你在收房时，带上专业的验房师跟随，及时发现问题，及时找开发商解决问题。需要特别注意的一点是，开发商若要求你在验房之前先签字，一定要拒绝!如果签字了，验房发现的问题，费用就只能由自己承担喽。

关于物业交割问题

从签字收房那天开始，就要开始收物业费了。

从此时开始，物业公司正式开始为业主服务，根据《北京市物业管理条例》规定："物业交付买受人之前发生的物业服务费用，由建设单位全额承担。物业交付买受人之日起，物业服务费用由买受人承担，双方另有约定的从其约定。"

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