8月15日，国家统计局公布的最新数据显示，1月至7月全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%；其中，住宅投资60238亿元，下降5.8%。1月至7月商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%。

在当前形势下，房地产市场亟须提振信心。

从过去20年房地产调控历史看，刺激住房需求就可以扭转房地产市场的预期。但这一次情况有所不同，2022年1月至7月的房地产市场复苏信号微弱，刺激住房需求的政策效果不彰，原因在于供给侧出现问题，房地产开发企业集中出现债务风险，7月28日召开的政治局会议首次提到房地产市场要"保交楼"具有很强的针对性。要实现"保交楼"的任务，就必须采取有针对性的措施化解房地产开发企业的债务风险。

(资料图片仅供参考)

笔者认为，稳定房地产市场需要从供给和需求两个方向同时发力。通过降低按揭贷款利率来适度刺激住房需求，可以改变当前市场预期；同时需要采取有力措施化解房地产企业债务风险，建议设立住房稳定基金，在住房稳定基金基础上逐步形成一套适合中国国情的房地产金融调控体系。

刺激需求着力点是减交易摩擦，降财务成本

以"稳地价、稳房价、稳预期"为目标，因城施策，发挥地方政府在维护房地产市场稳定中的积极作用，在坚持"房住不炒"前提下，鼓励地方政府采取适度措施活跃市场。除北京、上海、深圳等少数住房供求关系突出的城市之外，其他城市可以考虑取消新房限价措施，可以逐步取消限购、限贷措施。房地产调控的工具，需要根据新的形势及时更新。

比如，中国主要城市的房价偏高，需要防范房价快速下降导致的各种风险，活跃的二手房交易有利于稳定住房的梯度消费格局，有利于房价的稳定。通过降低二手房交易成本可以对稳定房地产预期产生积极作用，还可以将二手房税费减免与生育政策挂钩，对生育二胎或三胎的家庭实施针对性的优惠政策，降低其换房成本。

而在不可能大幅度提高租金收益率的情况下，降低按揭贷款利率成为必然的选择。

供给政策着力点是化解房地产企业债务风险

2022上半年，房企债券到期规模为3417亿元，同期发行规模只有2068亿元，到期规模高出发行规模39%。发债总量缩水，叠加债券到期高峰，"借新还旧"的逻辑被打破，因此房企集中出现债务违约。

通过市场化的方式出清当前房地产企业的债务风险需要付出高昂的成本，可以考虑国家信用适时介入。我们建议，设立住房稳定基金，通过国家信用在市场低成本募集资金来置换房地产企业的高成本资金，从而达到降低房地产企业整体债务风险的目的。该基金可以成为中国住房金融调控的新工具，行使类似住房金融领域"中央银行"的职能。而拟成立的住房稳定基金，可以借鉴他国经验，由相关部门牵头出资设立国家住房稳定基金有限责任公司。

住房稳定基金主要用于应对个别大型房企风险处置。包括支持阶段性解决问题房企资金链保复工保交付；支持优质房企并购；支持地方重大房地产爆雷项目化解以稳定市场。

基金市场化综合运作，与金融机构、地方性基金和重点企业等合作运营。同时，采用"贴息+REITs(不动产投资信托资金)"模式盘活房地产开发企业的沉淀资产，在化解房企债务风险的同时增加面向中低收入群体的住房供给。

总之，稳定房地产市场，需要供给与需求同时发力。只有这样，才能进一步提振市场信心，促进房地产市场健康良性发展。

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