鉴盘侠|招商中建 · 臻珑府:如何以较低得房率打动刚需?
- 来源: :财经新地产 2022-02-28 19:10:38
近日,财小新来到了顺义,实地探访了由招商蛇口和中建集团联合打造的"顺义臻珑府"。这是时隔两年,继曾拿下区域销冠的限竞房项目——亦庄·臻珑府之后,招商蛇口在北京打造的第二个"臻珑府"。
而这次主打小户型刚需盘,臻珑府能否超越自己?
财小新测评
区位:★★★☆
交通:★★★★
配套:★★★★
户型:★★★☆
园林:★★★☆
装修:★★★☆
综合评分:4.0(满分5)
项目信息
位置:顺义区马坡大营四街和乾安路交汇处
容积率:2
产品和户型:
78㎡二室两厅一卫
85㎡、89㎡、92㎡三室两厅两卫
113㎡、132㎡、134㎡四室两厅两卫
户数:共20栋,868套
均价:平均3.95万-4.1万元/㎡
物业费:3.98元/㎡,北京招商局物业管理有限公司
绿化:30%
车位:18万-20万元/个,可买可租
采暖:地暖+集体供暖
交房时间:2024年6月底
01
与"仁和三兄弟"相比位置稍偏 得房率低
臻珑府位于顺义城区以北的顺义新城,项目规划总用地面积为12平方公里。
而作为北京市重点发展的新城之一,《北京城市总体规划(2004年一2020年)》对顺义新城的功能定位包括,东部发展带的重要节点,引导发展现代制造业,以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能。
特别是在北京市总体规划发展多中心、平原新城的战略指导下,在未来几年内,顺义新城有可能得到更多的发展机会,这对于刚需客群来说,或许是值得考虑的可选地之一。
从交通角度来看,据高德地图测距,臻珑府距离通顺路约 0.5 公里,距离东六环约 6 公里,邻近地铁 15 号线、S6 号线(规划中)等。
财小新出地铁站向项目行进的过程中,发现其周边错落了不少别墅产品,包括枫桥别墅、富力湾、龙苑别墅等。项目售楼处周边的道路较为宽阔,红路灯少,下午三点多,一路畅通。
财小新通过地图搜索发现,臻珑府附近1200m内,拥有4家超市。另据销售人员介绍,开发商还会在小区周边配建一座大型商超。
臻珑府距离牛栏山一中实验学校约500米,也将配建一所幼儿园。
此外,臻珑府距离奥林匹克水上公园约6.2公里,高德地图显示驾车用时约12分钟即可到达;另距减河公园约4.1公里,驾车用时约4分钟。
整体而言,与同属于顺义区、主要针对刚需客户的"仁和三兄弟"(即路劲·御和府、龙湖·云河砚、旭辉·公园都会)相比,臻珑府所在的顺义新城发展较早,周边别墅较多。虽位置距北京市中心更远,但其公共交通、大型商超等基础设施及配套环境优于"三兄弟"聚集的仁和板块。
对比项目本身情况,"三兄弟"中的路劲·御和府、旭辉·公园都会,实际得房率均超过90%,且赠送的飘窗面积更大;而臻珑府的得房率略逊一筹仅有85%上下,飘窗面积也较小。
在具体户型设计上,上述3个项目的户型均方正、南北通透,但路劲·御和府、旭辉·公园都会主推户型的实用面积更大,浪费面积少;从样板间来看,这两者的装修呈现效果也优于臻珑府。
臻珑府的得房率与龙湖·云河砚不相上下。据财小新实际探访体验来看,云河砚的装修内饰细节更多,在这方面臻珑府逊色不少。
02
重视大空间营造 也有隐私性需要考量
销售对财小新表示,售楼处所在楼栋是租来的,目前只提供了78平米两居、113平米四居两个样板间。
从财小新的实际探访体验看,78平米两居是长方形的户型设计,南北通透,通风和采光都比较好。
进门玄关处有体感灯设计,用脚一扫可以自动点亮。走进样板间内部,L型厨房、餐厅客厅一体较为紧凑,并且桌椅陈设较少,78平米的空间看起来并不局促。
113平米的四居,户型层高约2.8米,得房率约85%,格局方正方正,比较适合那些"带娃"的改善型需求。
户内通过玄关即是客厅和餐厅,整体营造出大空间的即视感,落地窗设计也使房间看起来更加明亮,有孩子的家庭,可以把这里作为公共活动空间。
针对113平米的主卧,招商蛇口北京项目公司官微介绍称:该设计"摒弃了主次卧空间的概念,让每一个房间都具有主卧体验。"从财小新实际体验看,两个卧室面积相当,均赠送南向飘窗,但飘窗面积并不大。
而从户型图上看,85平米的三居,是标准层高设计,入户门进入后可直视北向的卧室门,隐私性需要考量。主阳台朝南,有一个大边角的落地窗设计,采光效果或更具预期。
89平米三居,每套房的总价在347万元起,主卧里单独配置卫生间的两卫设计解决了抢卫生间的尴尬,同时也能保证业主的私密生活。
与85平米的三居类似,主阳台朝南,配落地窗,户型为南北向长方形。
92平米三居,是每套房359万元起,卧室、卫生间靠左右两边设计;厨房、餐厅、客厅一体化居中,且是明厨明卫,采光通风较好。而进门从玄关处可看见主卧、次卧房门,隐私性需要考量。
132平米四居,是南北通透、厨卫全明、主卧套房,适合改善型用户。
户内设有两条过道,过道面积比较紧凑;客厅、餐厅相连,空间大,格局宽敞明亮,能明显提升居住体验。
134平米四居,是每套房售价523万元起,相连的客厅餐厅靠边设计;儿童房和次卧共用干湿分离卫生间和洗手台;主卧紧贴书房,居家办公学习的体验性比较好。
标签: 臻珑府如何以较低得房率打动刚需
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