文 | 梦萧 编辑 | Coral

12月6日，上海清算所发布《华夏幸福基业股份有限公司关于中期票据持有人就债务重组相关问题解答的公告》。这是华夏幸福关于票据的最新消息，其中三支票据债务逾期本息共34.85亿元。

作为"副中心后花园"大厂最主要的开发商之一，华夏幸福的债务话题牵动众多大厂人的神经。虽然环京区域价格普遍腰斩4年多，仍然无复苏迹象，但与同属北三县的燕郊人相比，大厂人对房价更加乐观。例如李军（化名）和张婷（化名）这对90后夫妻就是大厂房价的坚定支持者。

从买房遭遇"套路"到"拥趸者"

时光倒退到2015年8月。

到距通州较近的大厂"看房子"的新婚夫妇李军和张婷，从售楼处颠簸了40分钟到达了一片玉米地。销售人员指着这片玉米地勾画出未来两年内的变化，"这里将是大厂潮白新城最繁华的地段，离通州仅隔一条潮白河。现在有友谊大桥，未来还要建厂通桥……"此时挺着大肚子的张婷明显体力不支，就直接定下了这套期房。当时房价为6700元/平方米。

李军和张婷本来是计划在北京郊区买房，但社保都不满五年。他们选择大厂的这个期房，一是因为房价便宜，二是被一成首付所吸引。

但让张婷没有想到的是，一成首付只是个噱头，其他代付的两成首付款实为一种金融机构的金融产品，需要在两年内还清借款（即两成首付款），且利息远高于银行的贷款利息，总共约为15万元。这相当于每月除了4000元左右的房贷，还有近7000元的还款。张婷直到签了购房协议之后，才知道他们背负这样一笔"高利贷"。遭遇"套路"之后，她多次找开发商协商均未果，只能咬牙扛下。

在随后的两年时间里，每月12000元左右的支出压得这对刚毕业的年轻人喘不过气来。

"那两年，除了孩子的必需品，我们是能省则省，2年都没有在外面吃过饭。每月房贷和孩子奶粉等支出有2万元左右……"迄今，张婷仍心有余悸，但她并不后悔。"好歹也给北漂的我们安了一个家。不然再等两年，根本买不起。"张婷说的"买不起"，是指2017年大厂房价涨至3万元/平方米。

后来张婷才知道，在同小区的邻居当中，至少有三分之一是一成首付买房，其房价都会比全款或是首付三成购房要高出几乎一成。这是开发商为了快速回款，针对那些有置业需求又苦于手头资金不多的购房者而使用的一种非正常销售方式。

当时让张婷下定决心在大厂买房的另一个重要原因，是看重大厂的规划。大厂作为北京城市副中心的后花园，主打生态环境，居住环境和绿化覆盖率都强于同属北三县的香河和燕郊。"现在，无论从潮白新城哪一个小区出门，步行十分钟都能走到比较大的公园。"张婷说起大厂的环境，赞不绝口。

从潮白新城建立之初就扎根在这片土地、做了多年中介的曹正林，由一名普通员工一步步走到门店导师和门店经理。即便是大厂今年的房价和2017年历史高位时相比已经跌幅近半，但他对大厂楼市的前景依然看好。"以位置、增量人囗、经济收入为核心衡量房地产市场。大厂是距离副中心最近的位置，承接了副中心的增量人囗外溢需求；并且在大厂居住的工作人群95%以上是在北京工作，以北京的收入水平在大厂买房。"

曹正林以大厂的潮白新城、夏垫和大厂县城三大区域为例，他表示，三大区域中以潮白新城的地理位置更好，最靠近通州，房价相对较高，目前新房价格在1.6万-1.7万元/平方米之间，二手房均价在1.1万-1.5万元/平方米之间。夏垫因相对（通州）较远，新房均价为1.2万-1.5万元/平方米；大厂县城距离更远，通勤较为不便，新房价格一般在1万元/平方米左右。在北京工作的北漂基本都选择潮白新城，少部分选择了夏垫，而县城基本是大厂本地人的选择。

"在大厂住了5年多，已经适应这里的生活环境，我也坚信大厂的房价不止于此。"经济条件好转的张婷近期正在计划趁大厂房价的低位，再入手一套。"无论是投资还是让父母日后来居住，都是值得的"。

吸引的不只是年轻人

财经新地产了解到，华夏幸福的债务爆雷，牵动的是大厂楼市的核心区潮白新城的神经，几乎每个业主群内都会时不时地谈论华夏幸福的问题。"潮白新城的楼盘几乎都是由华夏幸福开发，因而今年潮白新城房价下跌的一大原因，就是华夏幸福的债务危机，有些业主恐慌性抛售导致房价下跌。"在曹正林看来，华夏幸福的债务危机一旦解除，对大厂房价的稳定将是巨大促进。

"其他开发商的期房，受华夏幸福事件影响并不大。可能二手房会有一些影响，也不是主要因素。"某楼盘的销售谈及华夏事件影响时如是说道。

在实地走访后，财经新地产发现，大厂的规划和基础配套设施虽不如燕郊完善，但已在改进，比如引进人大附中改善教育资源，引进中日友好医院为老年人群提供医疗便利，等等。整体上，时下的大厂楼市是以环境优势为主打。比如影视小镇已经成为当地的地标性建筑，也是网红打卡的新坐标。

值得注意的是，众多知名大型房企开始布局包括大厂在内的北三县，其中以万科新都荟、合生长安帝景以及佳兆业风和苑的新开楼盘为代表。在北三县房价整体下行的情况下，他们的入驻，也为大厂房价提振了信心。

这些知名大开发商的入驻，看重的是未来北京副中心的增量人口，而非大厂现有的16万户籍人口。"未来5年，大厂的增量人口可能会有50万到100万。这些人都是北京的外溢人口，具有一定的消费能力，将构成大厂楼市未来的消费主体。"一家大型开发商的项目经理对财经新地产表示。对此说法，财经新地产问询了多位中介从业人士，他们均表示赞同。

财经新地产在与数名购房者进行简单交流后得知，他们中的多数都是刚需，投资需求占比三成左右。

有购房者认为，大厂已经出台了道路升级、城际高铁和地铁22号线规划，有的已经开始动工，未来交通状况应该会有比较大的改善。

"大厂其实比燕郊距离北京更近。但目前燕郊的交通更为便利，且学校、医院、商场等生活设施配套较为完善，这也是大厂房价低于燕郊的主要原因。"另一位购房者到访了燕郊和大厂数家楼盘之后，最终决定选择安家在大厂。他也认为，大厂已经道路升级、城际高铁和地铁22号线正在规划，已经开始动工，交通状况有较大改善。

在小区实地走访时，财经新地产发现，较之燕郊，大厂的居住人群当中北京人更多，年龄结构上，老年人比例也更高——与在燕郊几乎很少有独自生活的老人情况不同，在大厂，离开子女独自生活的老年群体占据一定比例。

今年66岁的老孟是土生土长的北京人，但已在大厂居住了4年，子女通常在周末会来看他。"相比北京，大厂的环境和空气更好。人相对少，也更安静，适合养老。不少朋友也决定搬到这边来住了。"老孟现在每天早起晨练，在附近公园跑跑步，傍晚吃完饭和老伴一起去公园遛弯散散步，生活舒适而惬意。

在对门邻居准备卖房的时候，老孟毫不犹豫地买下，将年近九十的老父亲接过来一起生活。"现在，老爷子比住在北京的精神头好了许多。我爱人也比较喜欢这里，和一些同龄的邻居打打牌，跳跳舞，一家人日子过得很充实。孩子和弟弟周末也很愿意过来，相当于周末度假了。"

大厂总面积只有176.29平方公里，比燕郊面积略大，公园的总数则远多于燕郊，公园和绿地占据相当大的比例。地产分析师王一然认为，大厂未来可供开发的土地并不多，土地资源的稀缺性将会使得大厂的房价起伏并没有燕郊那么大。"大厂落户政策的放开让众多购房者免除了后顾之忧，不再担心孩子的入学问题，这也在一定程度上稳定了大厂的房价。同时，大厂的居住环境是燕郊无法比拟的。通过综合比较，越来越多的购房者选择安家大厂。"王一然说道。

曹正林与王一然一样，对大厂房价持乐观态度。"在大厂居住的人群普遍认为，大厂房价相当于副中心房价的30%—40%较为合理。这一数值未来或许能提高到50%-70%。"

一位不愿具名的地产分析师则判断，目前如果购买大厂的房产是能够保值的，但很难回到当初3万元/平方米的峰值。"我认为大厂每平方米2万元左右的房价是合理值，因此目前的价格水平仍具一定上涨空间。当然，关键还要看整个环京区域楼市的整体回暖情况，以及华夏幸福债务危机的化解情况。"